Category Archive Artikel

Veel bedrijven leden zware omzetverliezen terwijl de vaste kosten van huur, leasing of afbetaling verder liepen. De coronamaatregelen en de ondersteuning die de overheid aanreikt zijn nuttig maar komen natuurlijk niet tegemoet om alle behoeften te dekken tijdens een crisis.

Impact van overwaardering

De economische handelswaarde van een bedrijfspand is veelal gekoppeld aan de (mogelijke) huuropbrengsten ervan.

De waarderingsregels die vervolgens toegepast worden gaan uit van een stabiele, dikwijls te optimistische markt en stabiliteit.

Leegstand ten gevolge van faillissement of andere factoren worden weinig erkend door de eigenaars ervan. Financiële instellingen of het fsma kijken al met een meer kritische blik, maar toch…

Het begrip “going concern” verdient nu een andere invulling. Zij die hieraan voorbijgaan maken zichzelf en anderen nodeloos iets wijs.

Op het ogenblik dat er zich een crisis voordoet (2008 of nu) worden de kaarten hertekend, al dan niet lessen getrokken en vervolgens wordt alles “business as usual”.

Diegenen die hun wonden likten vergeten het nooit, de anderen negeren het meestal.

Hertekening van het landschap

Een andere manier van werken, verplaatsen en wonen zullen een nieuwe invulling geven aan het architecturaal landschap.

Kantoor- en bedrijfsgebouwen worden minder evident of krijgen minstens een volledige hertekening in hun functionaliteit.

In het verlengde daarvan zal ook het concept wonen, verzorgen of verkopen herbekeken worden.

Een en ander zal als gevolg hebben dat er minder nood zal zijn aan gebouwen zoals we die vandaag de dag kennen.

Wereldwijd wordt nu gekeken op welke wijze dit kan. Het landschapskantoor is reeds lang afgeschreven voor andere redenen en ook alles m.b.t. zorgbeleving en andere sectoren liggen terug op de tekentafel.

Bijsturing van de waarderingen

De handelswaarde of opbrengstwaarde en in het verlengde de boekhoudkundige waarde zullen in “Coronatijden” nog weinig zinvol zijn. Het afboeken van verliezen is dan de enigste oplossing en bijsturen is dan de boodschap. Financiële instellingen en in het verlengde de toezichtsorganen zullen de waarde van het patrimonium in het minst gunstige geval immers bekijken als “voor-corona” en “na-corona”.

Was het evident voor de crisis om de huurontvangsten te innen, contracten af te sluiten of te verlengen? Jawel. Vanaf vandaag echter niet meer.

Ondernemers heronderhandelen de bestaande huurcontracten, kijken naar andere locaties en dit alles in functie van het opvangen van een volgende “lockdown” en de continuïteit van hun activiteiten te kunnen garanderen.

De functionaliteit en flexibiliteit van de indeling van een gebouw zullen een belangrijker aandachtspunt worden.

Terug naar de fundamenten

Binnen dit gegeven is het noodzakelijk om een doorgedreven analyse te maken van de waarden van het onroerend goed op de diverse domeinen die hierin spelen. Fiscaal, bancair, boekhoudkundig en verzekeringstechnisch. Alle voornoemde domeinen verdienen de nodige aandacht.

De vraag die dan gesteld dient te worden is wat de waarde “worst case” is.

Uiteindelijk zal die waarde het basisscenario vormen indien de betrokkenen in zwaar weer terecht komen en het onroerend goed dient verzilverd te worden.

Een goed en kritisch management stelt de zaken op scherp en stuurt deze nu bij.

Een nieuw beleidsinstrument dat niet alleen de economische waarde van het patrimonium verduidelijkt maar voor alles de pijnpunten naar boven brengt waaraan de onderneming zich bloot stelt. Mits bijsturing een win-win scenario.

Dirk Goddefroy

Ieder jaar worden vele duizenden onroerende goederen in België “geschat” op hun waarde.

Onder het label “schatting gratis” wordt er ver- en gehandeld dat het een lust is.

Wat waarderen?

Het is verbazingwekkend vast te stellen dat er boekhoudkundig gewaardeerd wordt als het over bedrijfsvastgoed gaat. De waarde van het onroerend goed wordt herleid tot cijfers uit de tabellen van een boekhouding. In sommige situaties kan die methode afdoend zijn als partijen een zakelijke transactie beogen die “in going concern” blijft bestaan.

Wat indien de zakelijke context (afgesloten contracten, uitbatingsvergunningen, …) na enkele jaren ophoud te bestaan? Is het dan nog altijd evenveel waard? Het antwoord is neen.

Belangrijk is om niet uit het oog te verliezen wat de eigenlijke context van de waardering is. Is het enkel een handelstransactie dan heeft u aan het waarderingscijfer niets voor uw bancaire-, verzekeringstechnische-, en fiscale dossier.

“Wat” werd er gewaardeerd, een niet onbelangrijk gegeven.

Vetusteit, vetustiteit, sleet?

Bij het hanteren van de waardeverminderende factoren wordt er in het algemeen op een niet correcte manier omgesprongen met de verschillende benamingen en toepassingen van de ouderdom of onderhoudsstaat van een onroerend goed. Veelal wordt een verzekeringstechnische evaluatietabel toegepast die enkel voor de berekening van een werkelijk waarde zou mogen toegepast worden.

Van economische sleet/levensduur of andere vetuste factoren wordt nauwelijks gesproken.

Zakelijke rechten

Nochtans is de impact van de op het onroerend goed van toepassing zijnde zakelijke recht (of in het verlengde ervan andere rechten) mogelijk groter op de waarde van het onroerend goed dan de loutere berekening van de stenen en/of de grond.

Opstalrechten, vruchtgebruik, retentierechten enz. hebben een negatieve impact op de waarde.

Stedenbouwkundige voorschriften, bestemmingen enz. hebben een immense impact op de waardering. Indien het gebouw of de bestemming niet vergund is, is de waarde negatief indien er niet tot een regularisering kan overgegaan worden.

In het handelseconomisch verkeer wordt dit meestal uit het oog verloren en grijpt men te dikwijls naar een handelswaarde. Deze waarden worden dan gekoppeld aan opbrengstwaarden, hetzij aan huurinkomsten of andere factoren.

Wat met DCF, BAR-NAR?

De methodieken om te waarderen op basis van o.a. DCF (discounted cashflow) of BAR-NAR houden grote risico’s in. Louter huuropbrengsten of huurinvesteringen koppelen aan een waarderingsmethode waarbij de OLO dan een bepalende factor wordt kan nuttig zijn voor een beleggingsvastgoed als een kantoorgebouw, maar is nefast als factor voor de waardering van een bedrijfsvastgoed.

Enerzijds zorgen de fluctuaties binnen de OLO ervoor dat de waardering van het onroerend dagelijks spectaculair kan veranderen ingevolge marktevaluaties, anderzijds is de koppeling van een specifiek huurcontract(en) ervoor dat de waardering afhankelijk wordt gemaakt van één enkel contract. Als het dan over exclusieve contracten gaat vervalt de waarde op het ogenblik dat het contract onderbroken of beëindigd wordt.

Havenbedrijven, brownfields, historische gebouwen

Havenbedrijven zijn normaal gezien steeds het voorwerp van een concessie. Dit specifieke element zorgt ervoor dat ze niet gewaardeerd kunnen worden op een gebruikelijke manier.

Brownfields zijn afhankelijk van de herbestemming die een overheid eraan wil geven. Zij kunnen het voorwerp zijn van een P/S-waardering maar zijn niet op de gebruikelijke wijze te waarderen.

Historisch onroerend goed (watermolens, molens, kerken, forten, …) hebben dan weer een totaal andere invalshoek waarbij de juridische impact op het eigendom groter is dan de aanwezigheid van de constructie.

Besluit

Tijd voor meer reflectie binnen het cijfermatig waarderen van een onroerend goed als het niet over uw klassieke grond of villa gaat.

Dirk Goddefroy, Gerechtsdeskundige