Ieder jaar worden vele duizenden onroerende goederen in België “geschat” op hun waarde.
Onder het label “schatting gratis” wordt er ver- en gehandeld dat het een lust is.
Wat waarderen?
Het is verbazingwekkend vast te stellen dat er boekhoudkundig gewaardeerd wordt als het over bedrijfsvastgoed gaat. De waarde van het onroerend goed wordt herleid tot cijfers uit de tabellen van een boekhouding. In sommige situaties kan die methode afdoend zijn als partijen een zakelijke transactie beogen die “in going concern” blijft bestaan.
Wat indien de zakelijke context (afgesloten contracten, uitbatingsvergunningen, …) na enkele jaren ophoud te bestaan? Is het dan nog altijd evenveel waard? Het antwoord is neen.
Belangrijk is om niet uit het oog te verliezen wat de eigenlijke context van de waardering is. Is het enkel een handelstransactie dan heeft u aan het waarderingscijfer niets voor uw bancaire-, verzekeringstechnische-, en fiscale dossier.
“Wat” werd er gewaardeerd, een niet onbelangrijk gegeven.
Vetusteit, vetustiteit, sleet?
Bij het hanteren van de waardeverminderende factoren wordt er in het algemeen op een niet correcte manier omgesprongen met de verschillende benamingen en toepassingen van de ouderdom of onderhoudsstaat van een onroerend goed. Veelal wordt een verzekeringstechnische evaluatietabel toegepast die enkel voor de berekening van een werkelijk waarde zou mogen toegepast worden.
Van economische sleet/levensduur of andere vetuste factoren wordt nauwelijks gesproken.
Zakelijke rechten
Nochtans is de impact van de op het onroerend goed van toepassing zijnde zakelijke recht (of in het verlengde ervan andere rechten) mogelijk groter op de waarde van het onroerend goed dan de loutere berekening van de stenen en/of de grond.
Opstalrechten, vruchtgebruik, retentierechten enz. hebben een negatieve impact op de waarde.
Stedenbouwkundige voorschriften, bestemmingen enz. hebben een immense impact op de waardering. Indien het gebouw of de bestemming niet vergund is, is de waarde negatief indien er niet tot een regularisering kan overgegaan worden.
In het handelseconomisch verkeer wordt dit meestal uit het oog verloren en grijpt men te dikwijls naar een handelswaarde. Deze waarden worden dan gekoppeld aan opbrengstwaarden, hetzij aan huurinkomsten of andere factoren.
Wat met DCF, BAR-NAR?
De methodieken om te waarderen op basis van o.a. DCF (discounted cashflow) of BAR-NAR houden grote risico’s in. Louter huuropbrengsten of huurinvesteringen koppelen aan een waarderingsmethode waarbij de OLO dan een bepalende factor wordt kan nuttig zijn voor een beleggingsvastgoed als een kantoorgebouw, maar is nefast als factor voor de waardering van een bedrijfsvastgoed.
Enerzijds zorgen de fluctuaties binnen de OLO ervoor dat de waardering van het onroerend dagelijks spectaculair kan veranderen ingevolge marktevaluaties, anderzijds is de koppeling van een specifiek huurcontract(en) ervoor dat de waardering afhankelijk wordt gemaakt van één enkel contract. Als het dan over exclusieve contracten gaat vervalt de waarde op het ogenblik dat het contract onderbroken of beëindigd wordt.
Havenbedrijven, brownfields, historische gebouwen
Havenbedrijven zijn normaal gezien steeds het voorwerp van een concessie. Dit specifieke element zorgt ervoor dat ze niet gewaardeerd kunnen worden op een gebruikelijke manier.
Brownfields zijn afhankelijk van de herbestemming die een overheid eraan wil geven. Zij kunnen het voorwerp zijn van een P/S-waardering maar zijn niet op de gebruikelijke wijze te waarderen.
Historisch onroerend goed (watermolens, molens, kerken, forten, …) hebben dan weer een totaal andere invalshoek waarbij de juridische impact op het eigendom groter is dan de aanwezigheid van de constructie.
Besluit
Tijd voor meer reflectie binnen het cijfermatig waarderen van een onroerend goed als het niet over uw klassieke grond of villa gaat.
Dirk Goddefroy, Gerechtsdeskundige
