Veel bedrijven leden zware omzetverliezen terwijl de vaste kosten van huur, leasing of afbetaling verder liepen. De coronamaatregelen en de ondersteuning die de overheid aanreikt zijn nuttig maar komen natuurlijk niet tegemoet om alle behoeften te dekken tijdens een crisis.
Impact van overwaardering
De economische handelswaarde van een bedrijfspand is veelal gekoppeld aan de (mogelijke) huuropbrengsten ervan.
De waarderingsregels die vervolgens toegepast worden gaan uit van een stabiele, dikwijls te optimistische markt en stabiliteit.
Leegstand ten gevolge van faillissement of andere factoren worden weinig erkend door de eigenaars ervan. Financiële instellingen of het fsma kijken al met een meer kritische blik, maar toch…
Het begrip “going concern” verdient nu een andere invulling. Zij die hieraan voorbijgaan maken zichzelf en anderen nodeloos iets wijs.
Op het ogenblik dat er zich een crisis voordoet (2008 of nu) worden de kaarten hertekend, al dan niet lessen getrokken en vervolgens wordt alles “business as usual”.
Diegenen die hun wonden likten vergeten het nooit, de anderen negeren het meestal.
Hertekening van het landschap
Een andere manier van werken, verplaatsen en wonen zullen een nieuwe invulling geven aan het architecturaal landschap.
Kantoor- en bedrijfsgebouwen worden minder evident of krijgen minstens een volledige hertekening in hun functionaliteit.
In het verlengde daarvan zal ook het concept wonen, verzorgen of verkopen herbekeken worden.
Een en ander zal als gevolg hebben dat er minder nood zal zijn aan gebouwen zoals we die vandaag de dag kennen.
Wereldwijd wordt nu gekeken op welke wijze dit kan. Het landschapskantoor is reeds lang afgeschreven voor andere redenen en ook alles m.b.t. zorgbeleving en andere sectoren liggen terug op de tekentafel.
Bijsturing van de waarderingen
De handelswaarde of opbrengstwaarde en in het verlengde de boekhoudkundige waarde zullen in “Coronatijden” nog weinig zinvol zijn. Het afboeken van verliezen is dan de enigste oplossing en bijsturen is dan de boodschap. Financiële instellingen en in het verlengde de toezichtsorganen zullen de waarde van het patrimonium in het minst gunstige geval immers bekijken als “voor-corona” en “na-corona”.
Was het evident voor de crisis om de huurontvangsten te innen, contracten af te sluiten of te verlengen? Jawel. Vanaf vandaag echter niet meer.
Ondernemers heronderhandelen de bestaande huurcontracten, kijken naar andere locaties en dit alles in functie van het opvangen van een volgende “lockdown” en de continuïteit van hun activiteiten te kunnen garanderen.
De functionaliteit en flexibiliteit van de indeling van een gebouw zullen een belangrijker aandachtspunt worden.
Terug naar de fundamenten
Binnen dit gegeven is het noodzakelijk om een doorgedreven analyse te maken van de waarden van het onroerend goed op de diverse domeinen die hierin spelen. Fiscaal, bancair, boekhoudkundig en verzekeringstechnisch. Alle voornoemde domeinen verdienen de nodige aandacht.
De vraag die dan gesteld dient te worden is wat de waarde “worst case” is.
Uiteindelijk zal die waarde het basisscenario vormen indien de betrokkenen in zwaar weer terecht komen en het onroerend goed dient verzilverd te worden.
Een goed en kritisch management stelt de zaken op scherp en stuurt deze nu bij.
Een nieuw beleidsinstrument dat niet alleen de economische waarde van het patrimonium verduidelijkt maar voor alles de pijnpunten naar boven brengt waaraan de onderneming zich bloot stelt. Mits bijsturing een win-win scenario.
Dirk Goddefroy